Покупка недвижимости во Франции: налоговые аспекты
Государственная пошлина при покупке недвижимости и нотариальные расходы
По общему правилу сумма государственной пошлины, подлежащая уплате покупателем при покупке вторичного объекта недвижимости во Франции, составляет 5,80 %. К этой сумме нужно прибавить примерную сумму в 1 %, в которую покупателю обойдутся услуги нотариуса по оформлению сделки и регистрации соответствующих документов.
При покупке недвижимости с целью последующей перепродажи существует возможность снизить государственную пошлину.
Выбор структуры для владения недвижимостью без коммерческой аренды
Окончательный выбор структуры для владения зависит от цели, которую преследует покупатель и конкретных обстоятельств его дела, к которым главным образом можно отнести метод финансирования покупки, семейное положение покупателя и планы по дальнейшему использованию недвижимости.
Если говорить о покупке объекта для личного пользования без последующей сдачи в аренду, то основных вариантов покупки два: покупка объекта на физическое лицо или на некоммерческое товарищество Франции (SCI) или Монако (SCP).
Налоговый интерес использования SCP Монако
Благодаря отсутствию в Монако налога на наследование между супругами и по прямой линии, использование SCP Монако может быть крайне интересным для нерезидентов Франции, так как позволяет им избежать или существенно снизить французский налог на наследование, ставка которого достигает 45 % при передаче объекта недвижимости по наследству от родителей к детям.
Также важно отметить, что регистр товариществ Монако (в отличии, например, от регистра компаний Франции) является закрытым, и никакая информация, касающаяся участников SCP Монако и его директора, третьим лицам не предоставляется.
Выбор структуры для владения недвижимостью с коммерческой арендой
Налоговое право Франции относит к категории коммерческого дохода от сдачи меблированной недвижимости в аренду, а к категории некоммерческого дохода – сдачу в аренду недвижимости без мебели. Соответственно, для первой категории дохода нельзя использовать SCI Франции или SCP Монако, которые являются некоммерческими структурами и в случае меблированной аренды поменяют свой налоговый режим на корпоративный с вытекающими отсюда негативными последствиями: применение корпоративного налога, амортизация недвижимости, повышенный налог на прирост капитала при последующей перепродаже объекта и т. д.
Таким образом, для коммерческой сдачи недвижимости в аренду рекомендуется использовать специальный режим, предусмотренный для профессиональных арендаторов меблированной недвижимости, или коммерческую структуру. Однако перед окончательным выбором необходимо сделать предварительный расчет всех налоговых последствий и рисков.
Налогообложение SCP Монако во Франции
В случае, если SCP Монако владеет объектом недвижимости, который не сдается в аренду, а используется для проживания ее участников и членов их семей, ежегодного налога на теоретический арендный доход во Франции не образуется.
При этом крайне важно вовремя подавать ежегодную налоговую декларацию No 2746 с тем, чтобы избежать применения французского налога в 3 %, подсчитываемого от рыночной стоимости недвижимости.
В случае продажи объекта недвижимости, находящегося на балансе SCP Монако, которое не сдавало его в коммерческую аренду, применению подлежит налог на прирост капитала, предусмотренный для физических лиц: чем дольше по времени SCP Монако владеет объектом недвижимости, тем меньше будет конечная ставка налога. Полная ставка налога для большинства нерезидентов равна 19 %; к ней нужно прибавить социальные отчисления, ставка которых варьируется от страны проживания продавца (17.2 % или 7.5 %). Полное освобождение от уплаты налога и социальных отчислений наступает после 30 лет владения.
Налог на роскошь (IFI)
Ежегодный налог на роскошь взимается с физического лица и членов его семьи, владеющих объектом недвижимости напрямую или через компанию, если чистая сумма соответствующего актива за вычетом всех долговых обязательств, предусмотренных законом, превышает 1.3 миллиона евро (на 01 января каждого года). Ставка налога прогрессивная: от 0 до 1,5 %.
Иван Яковнко, налоговый эксперт
